政策解读
【转载】《柳州市关于推进既有住宅加装电梯工作的实施意见》政策解读
发布日期:2019-07-24 17:32  来源:柳州市住房和城乡建设局  

 

  

一、起草背景和意义 

(一)起草背景 

为进一步完善城市住宅使用功能,提升城市宜居水平,方便居民生活,国务院2019年《政府工作报告》中明确提出要支持老旧小区加装电梯。但是,由于多层住宅业主意见难以统一、电梯建设和运营维护费用难以筹集、行政审批手续复杂等原因,我市乃至全区多层住宅加装电梯的成功案例尚十分缺乏。针对此项工作存在困难,去年年底,自治区住房城乡建设厅、财政厅印发了《加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见》(桂建发〔201818号)(以下简称《指导意见》),给全区开展此项工作提供了顶层规划和政策指导,并明确全区各市要出台相应的实施细则,启动试点项目,按照总体规划、循序渐进,先易后难、量力而行的原则,以点带面促进既有住宅加装电梯工作的开展。 

(二)起草意义 

人口老龄化是当今我国面临的重大社会问题,据第五次人口普查资料显示,柳州市已成为全区最早进入人口老龄化的城市之一,截至20184月,柳州市户籍60岁以上的人口为70.98万人,占全市总人口的18.36%。过去,由于受经济条件所限,加上国家有关工程设计规范并未作强制规定,我市3-6层的既有多层住宅普遍未安装电梯。随着老龄化社会的到来,很多居住在未安装电梯住宅中的居民已经或将逐渐步入老年,对加装电梯的诉求日益强烈。因此,根据上级工作部署要求,结合我市既有住宅加装电梯工作的迫切需求,制定出台了《柳州市关于推进既有住宅加装电梯工作的实施意见》(以下简称《实施意见》。 

二、起草依据及参考资料 

1.《中华人民共和国物权法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《特种设备安全监察条例》等相关法律法规; 

2.《自治区住房城乡建设厅、财政厅关于印发<加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见>的通知》(桂建发〔201818号)《自治区住房城乡建设厅关于批准发布广西工程建设地方标准<既有住宅加装电梯设计导则>的通知》(桂建标20191号)等规范性文件 

3.参考资料:广州、成都、杭州、厦门等城市的相关政策文件。 

三、《实施意见》的主要内容 

《实施意见》坚持以依法依规、简化便民、加快推进既有住宅加装电梯工作为原则,根据自治区相关指导意见,在参考其他城市类似政策文件的基础上,根据我市实际进行起草。《实施意见》共分为八个部分,分别是适用范围、实施原则、实施主体、申请条件、资金筹集、实施程序、相关要求和组织保障。其主要内容有: 

(一)适用范围。明确了适用于我市市区内国有土地上,合法建成的、四层以上九层以下的、非单一产权的单元式住宅,自建房、别墅、CD级危房,以及已列入房屋征收范围和计划、已列入危旧房改造计划的住宅,不适用本意见。 

(二)实施原则。明确了既有住宅加装电梯工作的基本原则是业主主体、政府引导、依法依规、建管并重 

(三)实施主体。明确了既有住宅加装电梯项目的实施主体既可以是同意加装电梯的全体业主,也可以是其委托的业主代表、物业服务企业、电梯生产安装企业等相关单位。 

(四)申请条件。规定了既有住宅加装电梯各申请单元均应符合四个必要条件,即住宅合法产权证明、建筑物符合结构和消防安全要求、2/3以上及占用专有部分业主同意、与利害关系人协商一致。 

(五)资金筹集。明确了业主可通过多种渠道筹集既有住宅加装电梯所需的资金,包括提取该住宅的专项维修资金、提取本人及配偶的住房公积金、使用房改售房款,申请财政资金补贴等。 

(六)实施程序。《实施意见》从业主申请办理加装电梯的角度,将整个实施程序分为了四个阶段,九个步骤,依次是:业主前期筹备阶段,包括业主间签订加装电梯协议、协议公示;规划审批阶段,包括申请办理建设工程规划许可、材料审核;设计施工阶段,包括委托设计和施工图审查、申请办理施工许可或办理承诺备案手续;安装验收阶段,包括设备安装、竣工验收、使用登记。 

(七)相关要求。主要从土地规划、建设安全、使用管理及不动产登记等方面,对既有住宅加装电梯可能遇到的问题提出了明确的要求及规定,确保既有住宅加装电梯工作能依法依规、有序进行。 

(八)保障措施。明确了从加强组织领导、提供财政补贴、简化审批流程、积极协商调解、加强试点示范等五个方面,为我市既有住宅加装电梯工作提供保障。 

四、有关政策说明 

(一)便民高效,大力简化审批手续 

按照现行的制度,申请加装电梯需要经过复杂的审批流程,如严格按照新建工程实施,往往在规划、土地等多个方面难以满足,因此《实施意见》根据自治区《指导意见》的精神,在借鉴其他先试先行城市的基础上,提出按照便民高效的原则,大力简化审批手续的措施。 

1.《实施意见》根据自治区《指导意见》的精神,规定既有住宅加装电梯项目不再办理立项、规划选址、建设用地规划许可和供地审批相关手续,不再办理环境影响评价和验收,直接办理建设工程规划许可,并适当放宽技术审查标准,大幅精简前期审批手续。 

2.《实施意见》根据自治区《指导意见》的精神,同时借鉴成都、广州等城市相关政策,对于工程总投资(电梯设施设备及电梯安装的造价除外)在30万元以下的项目,采用告知承诺制,故绝大多数既有住宅加装电梯工程可依法不办理施工许可和报建报监,审批流程进一步简化。 

3.要求市自然资源和规划局、各城区政府应在政务服务中心设立加装电梯专项受理窗口,实行一站式服务,对于需市级办理的事项,统一由市自然资源和规划局在市政务服务中心专项窗口受理,对于需城区政府相关部门受理的事项,由各城区政府在政务服务中心设立专项窗口受理。 

(二)依法依规,妥善协调业主意愿 

由于申请加装电梯的既有住宅通常都未预留电梯井,加装电梯间不可避免的会影响到一、二层住户权益,同时有可能影响到相邻单元住户的采光和通行,因此利害关系人的意见往往决定着加装电梯工作的成败。为妥善协调业主意愿,保证全体业主权益,《实施意见》借鉴广州、厦门等城市的成功经验,在符合相关法律法规的前提下,注重发挥基层力量协商调解。 

1.按照《物权法》的相关要求,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意并签订协议即可申请加装,加装电梯拟占用业主专有部分的,还需征得该专有部分业主的同意。 

2.为保证全体业主权益,加装电梯方案需由社区进行公示证明,公示期间应无利害关系人提出反对意见,或有利害关系人提出异议,经调解和协商已达成一致意见的方可继续实施 

3.分发挥业主委员会、街道办事处和人民调解委员会等基层组织的力量,做好政策宣传和矛盾的协商调解工作。 

为规范和引导既有住宅加装电梯的前期工作。市住房和城乡建设局制定了《柳州市既有住宅加装电梯业主筹备工作指引》,计划待《实施意见》审议通过后予以印发执行。 

(三)多管齐下,筹集加装电梯资金 

根据调研了解,既有住宅加装一部电梯费用通常需要30-50万元,分摊到每个住户平均出资费用在4-6万元,若拒绝出资的住户较多以及楼层分摊比例过于悬殊,则住户个人分摊的费用更多。而申请加装电梯的住户多以退休老人居多,经济承受能力有限,因此迫切希望政府能够提供相关政策支持和资金补贴。因此,根据调研结果,《实施意见》提出了多种渠道筹措加装电梯资金的措施。 

1.业主作为资金首要和主要筹集者,为支持业主自有资金筹集,在政策上允许房屋产权人及配偶提取住房公积金,允许使用该住宅的专项维修资金;对于房改房的,经房改房原售房单位同意的,可使用房改售房款。 

2.自治区财政给以资金补贴。自治区《指导意见》中明确,在2022年底完成加装并投入使用的电梯,自治区财政以七层住宅为基准补贴15万元/台,具体补贴实施办法另行制定;各市财政配套补贴办法由各市人民政府自行制定,但财政补贴总金额不超过加装电梯费用总额的50% 

3.级财政给予配套资金补贴。参考区外其他城市,财政补贴标准一般在15-25万元/台,《实施意见》中明确,2022年底完成加装并投入使用的电梯,市级财政以以奖代补的方式,按每部电梯5万元进行补贴。具体补贴办法待自治区财政补贴实施办法出台后另行制定并发布。按照前述财政补贴标准,分摊到每户实际出资费用平均在1-2万元,符合我市居民的承受能力。 

4.鼓励吸引社会资本投资,例如房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业,可依法探索谁投资,谁受益”“谁使用、谁付费等新型商业模式。 

(四)规范要求,加强质量安全保障 

既有住宅加装电梯项目在简化审批流程的同时,必须明确各项建设要求,确保工程项目的质量和安全。为此,《实施意见》中明确了各方责任,提出了多项保障措施。 

1.在适用范围和申请条件中明确,申请加装电梯的住宅不能是CD级危房,并应当满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范标准要求。 

2.明确既有住宅加装电梯项目各参建单位要落实建设工程质量终身制,项目实施主体对施工过程安全生产负总责,勘察、设计、施工图审查、施工单位和电梯生产、安装企业等按有关法律法规规定承担相应责任;施工过程中,需领取施工许可证的既有住宅加装电梯工程,由市住房城乡建设部门对建设工程质量实施监督管理。不需领取施工许可证的既有住宅加装电梯工程,由项目所在城区住房城乡建设部门对工程的施工安全和质量安全实施监督管理。各级特种设备安全监督管理部门应当依职责分工对既有住宅加装电梯工程加强监督管理。 

3.根据特种设备安全相关法律法规的要求,规定电梯安装后使用前,应到有资质的检验机构进行监督检验,并到市行政审批部门办理使用登记。 

4. 明确同意加装电梯的业主共同承担电梯的运行维护和安全运营责任,其可通过协议委托物业服务公司、电梯企业或业主代表为电梯使用管理责任人,由其负责日常运行管理和维护保养工作。 

 

 

 

原文网址:http://www.lzhc.gov.cn/bszn_42347/201907/t20190724_1304109.html

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